摘要：2022年3月18日，丰台区印发了《北京市丰台区城市更新行动计划（2021-2025年）》，在这个计划中，重点提到了以下任务：做好大红门地区腾退产业空间改造提升、大红门地区博物馆群一期及TOD土地整理项目，探索城市更新的丰台实践样本。基本完...
2022年3月18日，丰台区印发了《北京市丰台区城市更新行动计划（2021-2025年）》，在这个计划中，重点提到了以下任务：
做好大红门地区腾退产业空间改造提升、大红门地区博物馆群一期及TOD土地整理项目，探索城市更新的丰台实践样本。
基本完成30个在施棚户区改造项目，完成6000户改造任务的具体目标。
这就意味着北京四环内最后的“棚改项目”，大红门棚户区改造即将启动。
其实早在2014年北京市就公开宣布“将用3年时间基本完成四环内的棚改”，也就是到2017年四环内将全部“城市化”。
但是从目前来看，这个“目标”并没有完成。
一直到2020年8月，北京市规自委详规处公布了《南中轴大红门地区详细规划》课题项目，南城大疏解已经“势在必行”。
根据“北京南中轴大红门地区详细规划”，南中轴大红门地区至少将有三分之二的“市场”将会被“疏解改造升级”，而仅有三分之一可以保留。
这将是南城最大的一次“疏解升级行动”，也意味着南四环内大红门地区即将迎来“大改造”。
紧接着2020年12月，丰台区正式公布《大红门地区控规草案》和《南苑森林湿地公园地区控规草案》。
在这两个“草案”中，丰台区将“大红门地区”的定位拔的非常高，定位于“首都商务新区”，“撬动南部发展的核心引擎”。
甚至把“大红门的首都商务新区”等同于丽泽商务区和丰台科技园，规划安排就业人口超过12万，已经超过丽泽商务区的一半，相当于一个“浓缩版的丽泽商务区”。
而且规划明确提出要在“大红门首都商务新区”的南片区重新打造一个“博物馆群及配套服务区”，这里将会成为北京的“文化CBD”。
南四环大红门地区的“棚改项目”也就肯定将要启动了。
2022年3月，北京规自委官宣《大红门地区博物馆群及配套服务区规划设计方案征集工作圆满结束》，规划只要一确定，北京南城的大红门地区即将迎来“大建设”。
随后，中国政府采购网发布《大红门一期A、B、C、D区棚户区改造项目可行性研究报告及B、C、D区项目资金申请报告编制服务》。
这就意味着北京四环里最后的“棚户区改造”已经正式进入流程，我们判断预计拆迁东迁的户数可能将会超过3000户以上，涉及时村村、东罗园村及果园村等多个村庄。
更加值得注意的是，随着丰台大红门地区的“大疏解，大腾退，大改造”，北京南四环板块的房价可能将会出现“躁动”。
因为随着大红门“首都商务新区”的崛起，南四环板块将会迎来“黄金三角”的产业格局：首都商务新区+丽泽商务区+丰台科技园。
在以上三大产业职场区的辐射下，南四环板块的崛起是可以理解的：相对于南三环、南二环，这里是最后的“房价洼地”。
这个地区的房价未来至少不会低于东四环的朝阳，西四环的丰台：老破小房价6万+，次新房价8万+，新房10万+。
也就意味着至少还有15%-30%的上涨空间，尤其是片区内的“品质次新”，我们认为还有进一步提升的空间。
当然也随着“棚改项目”的即将启动，可能“部分老破小”待拆迁项目的房价也会“水涨船高”，毕竟目前很多“棚改区范围内”的老破小项目房价才5万+，距离区域预期房价确实“非常优惠”。
作为北京四环内最后的“棚改拆迁”项目，这可能是最佳的“投资机会”了。
当然如果我们从北京整个城市发展的角度看，大红门地区的改造也是“意义非凡”，它意味着北京四环内将全部进入“城市化”，基本开发完毕。
北京四环内的“中心地区”格局正式形成：只有四环内才能真正称之为“首都中心城”，四环内地区房价“全部豪宅化”。
所以大红门地区的“改造升级”，是北京城市总体规划落地完成的最后“补板”，四环真正成为了“中心”和“非中心”的重要区隔。
不在四环里，你就别说自己是“中心城”。
综上所述，随着北京一系列规划的逐渐落地，北京南城可能将会迎来新一轮的“大疏解”工程，大红门地区北京四环里的“最后棚改区”即将启动。
丰台从而成为这一轮发展的“最大赢家”：从丰台科技园，再到丽泽商务区，然后再到首都商务新区。
丰台在南城已经基本“霸屏”，也从而带动了南四环板块的崛起，这可能将是北京四环周边最后的入手机会了。
从而北京四环里，才是大北京真正的“中心地区”。
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