摘要： 房地产税是一种对房地产保有环节征收的税种，是地方政府的主要税源之一，也是调控房价、缩小贫富差距、促进房地产市场健康发展的重要政策工具。近日，财政部原部长楼继伟发文称，房地产税是最合适作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。那...
房地产税是一种对房地产保有环节征收的税种，是地方政府的主要税源之一，也是调控房价、缩小贫富差距、促进房地产市场健康发展的重要政策工具。
近日，财政部原部长楼继伟发文称，房地产税是最合适作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。那么，房地产税的征收会对房价带来怎样的影响呢?本文将从国内外房地产税征收情况来进行分析。
首先，我们来看看国外的经验。根据IMF统计，截至2017年世界上有129个国家征收财产税，而其中最主要的组成部分是房地产税。从房地产税的总体规模来看，房地产税收入占GDP的比重虽有上升，但仍较低。33个发达国家，其房地产税占GDP比重的平均值在2%左右，而30个新兴国家和发展中国家的平均值仅为1%左右。
从理论上来说，如果将房地产税看作是对消费品征收的消费税，则会使得房价上升。如果看作对资本品征收的资本税，则会导致房价下降；如果看作提高公共服务水平的受益税，则影响的方向存在不确定性。
综合海外房地产税征收的实际经验，房地产税的征收能够对房价起到一定的抑制作用，但其影响程度有局限性。
一是税率的高低限制了政策的有效性。当征税的强度较小时，有可能对房价并不造成影响。二是这种影响的持续时间有限，随着时间推移 (根据文献，在3-5年左右)，房地产税对房价的影响作用将逐渐消退。三是对房屋供给紧张的地区，其可能通过税收转嫁等方式，对房价反而形成抬升。
其次，我们来看看国内的情况。
目前，我国还没有全面实施个人房地产税，只在上海和重庆进行了试点。根据试点方案，上海和重庆分别采取了从价计征和从租计征两种方式。从价计征按总价的1.2%征收，从租计征按租金的12%征收。这两种方式都只针对高档住宅或者非普通住宅，并且设定了一定的免征或减免条件。
根据相关研究，目前我国个人房地产税试点对房价并没有显著影响。一方面是因为试点范围较小；
另一方面是因为试点对象较少、税率较低、免征或减免条件较多，导致房地产税的实际征收力度不够，对房价的调节作用不明显。
那么，未来我国房地产税的前景如何呢？
从国务院授权国家人大常委会开展试点的决定以及前不久住建部表示已经完成了全国房屋的普查和联网来看，房地产税的立法和改革已经提上了日程，预示着房地产税将逐步走向全面实施。
但这并不意味着房地产税会一刀切，而是要根据各地的实际情况，采取灵活的征收方式和差别化的政策措施。既要考虑到房地产市场的供需关系和区域差异，又要考虑到地方财政的需求和社会公平的目标。
综上所述，从国外经验和国内现状来看，房地产税对房价的影响并不是单一的或者确定性的，而是受到多种因素的综合作用。
从长期来看，房价还是由人口、经济、产业等基本面决定，而不是由税收政策决定。比如，前几年韩国大幅提高房地产税税率，但是韩国房价仍然不断提高，这是因为货币超发，以及韩国城市集中、供地面积少导致的。
而日本在征收房地产税、5年内交易重税以及收取遗产税后，日本房价出现了大幅下跌。但是真正导致日本房价下跌的“广场协议”，美元对日元贬值，日元升值主动刺破了房地产泡沫。
因此，我们不能寄希望于房地产税能够单独解决房价过高的问题。从2022年开始，中国人口出现首次减少，老龄化人口加速增长，而房屋库存量仍然居高不下，二手房挂牌量激增，这都意味着整个楼市的供需关系正在发生变化。
中国一直在降低房贷利率，并下调存款准备金率，实际利率水平也在持续下降。这都是为了拖住楼市的下跌。而一旦利率上浮，加息到来，楼市就非常危险。这就类似日本的主动刺破泡沫了。但是日本加息并非自愿，而是被美国强迫加息。所以，中国大概率不会采取加息措施，反而会持续降低利率水平。
因此，楼市很可能出现严重的两极分化，一二线核心区域，由于土地稀缺，新房较少，新房和次新房价格可能坚挺，但是老破小价格会持续下跌。而郊区的房价，将继续下跌，因为郊区的土地供应一直充足，库存量极大。
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